Jenis Sertifikat Tanah di Indonesia

Banyak jenis sertifikat tanah yang harus Anda ketahui, jika Anda ingin membeli rumah atau lahan. Badan Pertanahan Nasional (disingkat BPN) adalah lembaga pemerintah nonkementerian di Indonesia yang mempunyai tugas melaksanakan tugas pemerintahan di bidang Pertanahan sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan. BPN dahulu dikenal dengan sebutan Kantor Agraria. BPN diatur melalui Peraturan PresidenNomor 20 Tahun 2015.

Berdasarkan UU No.5 Tahun 1960 tentang Pokok-pokok Agraria, sertifikat tanah yang sah di mata hukum adalah Sertifikat Hak Milik (SHM), Sertifikat Hak Guna Bangunan (SHGB) dan Sertifikat Hak Satuan Rumah Susun (SHSRS). Berikut adalah jenis-jenis sertifikat lainnya:

SHM (Sertifikat Hak Milik)

Sertifikat Hak Milik (SHM) adalah jenis sertifikat tanah dengan kepemilikan hak penuh atas lahan atau tanah oleh pemegang sertifikat tanah tersebut. SHM juga menjadi bukti kepemilikan paling kuat atas lahan atau tanah yang bersangkutan karena tidak ada lagi campur tangan atau pun kemungkinan kepemilikan oleh pihak lain.

Hak Milik itu sendiri adalah hak yang bersifat turun-temurun, terkuat, dan terpenuh yang dapat dimiliki orang atas tanah di mana tanah tersebut masih memiliki fungsi sosial. Hak milik dapat diperjualbelikan atau pun dijadikan jaminan atau agunan atas utang dan apabila sudah diadministrasikan dengan baik, maka Anda sebagai pemilik tanah mendapatkan bukti kepemilikannya yang berupa SHM.

Status Hak Milik juga tidak terbatas waktunya seperti jika Anda hanya memiliki Sertifikat Hak Guna Bangunan (SHGB) yang akan dibahas selanjutnya. Melalui SHM, pemilik dapat menggunakannya sebagai bukti kuat dan sah atas kepemilikan tanah. Jadi apabila terjadi masalah, maka nama yang tercantum dalam SHM adalah pemilik sah berdasarkan hukum. SHM juga dapat menjadi alat yang kuat untuk transaksi jual-beli maupun penjaminan kredit atau pembiayaan perbankan. SHM hanya diperuntukkan bagi Warga Negara Indonesia (WNI).

Hak Milik atas lahan dan bangunan yang dibuktikan oleh SHM masih dapat hilang atau dicabut karena tanahnya dimaksudkan untuk kepentingan negara, penyerahan sukarela pemiliknya ke negara, ditelantarkan, atau karena tanah tersebut bukan dimiliki oleh WNI.

SHGB (Sertifikat Hak Guna Bangunan)

Sertifikat Hak Guna Bangunan (SHGB) adalah jenis sertifikat tanah di mana pemegang sertifikat tersebut hanya dapat memanfaatkan lahan tersebut untuk mendirikan bangunan atau keperluan lain dalam kurun waktu tertentu, sementara kepemilikan lahannya dipegang oleh negara. Sertifikat Hak Guna Bangunan (SHGB) memiliki batas waktu tertentu, biasanya 20 sampai 30 tahun, dan dapat diperpanjang. Setelah melewati batas waktunya, Anda sebagai pemegang sertifikat tanah SHGB harus mengurus perpanjangan SHGB tersebut.

Hak Guna dapat diartikan sebagai hak atas pemanfaatan atas tanah atau bangunan misalnya mendirikan dan mempunyai bangunan di atas tanah yang bukan miliknya sendiri dalam jangka waktu tertentu. Hak Guna ini yang dapat diperpanjang jangka waktunya, dan dapat pula digunakan sebagai tanggungan serta dapat dialihkan. Pemegang Hak Guna harus memberikan pemasukan ke kas negara berkaitan dengan Hak Guna yang dimilikinya. Apabila Hak Guna sudah diadministrasikan dengan baik maka pemegang hak mendapatkan bukti kepemilikan berupa Sertifikat Hak Guna Bangunan (SHGB).

Lahan dengan status Hak Guna Bangunan (HGB) diperbolehkan untuk dimiliki orang asing atau non Warga Negara Indonesia. Lahan dengan status HGB ini biasanya berupa lahan yang dikelola oleh pihak pengembang (developer) seperti perumahan atau apartemen, dan kadang juga untuk gedung perkantoran. Jika Anda membeli rumah, perlu diperiksa terlebih dahulu status sertifikatnya, jika SHGB maka Anda tidak punya kuasa atas tanah tersebut dan tidak dapat mewariskannya ke keturunan Anda. Namun, SHGB tetap dapat dijadikan agunan untuk mengajukan pinjaman ke bank.

Keuntungan dan kerugian memiliki Sertifikat Hak Guna Bangunan

• Keuntungan Membeli Properti dengan Sertifikat Hak Guna Bangunan
  • Tidak membutuhkan dana besar.
  • Peluang usaha lebih terbuka. Properti dengan status HGB biasanya dijadikan pilihan untuk mereka yang berminat memiliki properti tetapi tidak bermaksud untuk menempati dalam waktu lama.
  • Bisa dimiliki oleh Non WNI
• Kerugian membeli Properti dengan Sertifikat Hak Guna Bangunan
  • Jangka waktu terbatas.
  • Tidak bebas.

Cara mengubah Sertifikat Hak Guna Bangunan Menjadi Sertifikat Hak Milik

Sertifikat tanah Hak Guna Bangunan bisa di tingkatkan kepemilikannya menjadi Sertifikat Hak Milik, kita tinggal datang ke kantor pertanahan di wilayah tanah/rumah tersebut berada. Tanah dengan Sertifikat Hak Guna Bangunan tersebut mesti dimiliki oleh warga negara indonesia (WNI) dengan luas kurang dari 600 meter persegi, masih menguasai tanah serta mempunyai Sertifikat Hak Guna Bangunan yang masih berlaku ataupun sudah habis masa. Biaya kepengurusan resmi (tahun 2016) adalah Rp 6 juta Rupiah.

SHSRS (Sertifikat Hak Satuan Rumah Susun)

SHSRS dapat dikaitkan dengan kepemilikan seseorang atas rumah vertikal atau rumah susun yang dibangun di atas tanah dengan kepemilikan bersama. Pengaturan kepemilikan bersama dalam satuan rumah susun digunakan untuk memberi dasar kedudukan atas benda tak bergerak yang menjadi objek kepemilikan di luar unit seperti taman dan lahan parkir.

Girik

Girik ini bukanlah sertifikat kepemilikan tanah, melainkan hanya sebuah surat pertanahan yang menunjukkan penguasaan lahan untuk keperluan perpajakan. Di dalam surat ini dapat ditemui nomor, luas tanah, serta pemilik hak atas tanah karena jual-beli atau warisan. Kepemilikan tanah dengan surat girik ini sendiri harus ditunjang dengan bukti lain yaitu kepemilikan Akta Jual beli atau surat waris.

Petok D

Sebelum tahun 1960, surat Petok D memiliki kekuatan yang setara dengan sertifikat kepemilikan tanah. Namun setelah Undang-Undang Pokok Agraria berlaku pada 24 Desember 1960, tidak lagi. Kini, surat Petok D hanya dianggap sebagai alat bukti pembayaran pajak tanah oleh sang pengguna tanah. Jadi, surat ini sangat lemah jika difungsikan sebagai surat kepemilikan atas tanah. Akibat dari masih banyaknya masyarakat yang tidak aware dengan perubahan peraturan tersebut, surat Petok D kerap menimbulkan permasalahan dalam jual-beli tanah.

Letter C

Kepemilikan atas tanah di Indonesia biasanya diberikan secara turun-temurun. Karena pada zaman dulu pengaturan atas kepemilikan properti belum terlalu ketat pengaturannya, maka muncul berbagai surat-surat tanah, salah satunya surat Letter C.

Letter C merupakan tanda bukti kepemilikan atas tanah oleh seseorang yang berada di kantor desa/kelurahan. Letter C yang berbentuk buku ini sendiri fungsinya adalah sebagai catatan penarikan pajak dan keterangan mengenai identitas tanah pada zaman kolonial. Namun pada masa kini, Letter C masih digunakan sebagai identitas kepemilikan tanah. Data-data tanah yang berada dalam Letter C ini sendiri disebut-sebut kurang lengkap karena pemeriksaannya selalu dilakukan dengan asal-asalan.

Surat Ijo

Surat Hijau atau Surat Ijo ini hanya berlaku di Kota Surabaya. Surat Hijau ini merujuk pada surat dengan tanah berstatus Hak Pengelolaan Lahan (HPL) dari pemerintah kota kepada orang yang menyewa tanah tersebut. Surat Ijo tersebut dapat diperpanjang oleh pihak penyewa selama tanah yang disewakan tidak akan digunakan oleh Pemkot Surabaya.

Mengapa namanya Surat Ijo? Karena blangko surat perizinan atas hak pemakaian tanahnya sendiri berwarna hijau. Disebutkan, lahan tanah dengan Surat Ijo ini tidak akan diberikan atau dijual kepada penyewa karena dapat menimbulkan kecemburuan sosial. Maka itu tanah-tanah tersebut tetap dibiarkan sebagai tanah sewaan dengan keterangan Surat Ijo.

HGU (Hak Guna Usaha)

Pengertian Hak Guna Usaha adalah hak untuk mengusahakan sertifikat tanah yang dikuasai langsung oleh Negara, dalam jangka waktu paling lama 25 tahun mencakup perusahaan pertanian, perikanan, atau peternakan. Hak ini diberikan atas tanah yang luasnya paling sedikit 5 hektar. Jika luas HGU lebih dari 25 hektar, maka harus menggunakan mekanisme investasi modal yang layak dan teknik perusahaan yang baik, disesuaikan dengan perkembangan zaman.

Untuk perusahaan yang memerlukan waktu yang lebih lama dapat diberikan hak guna usaha untuk waktu paling lama 35 tahun. Pemegang hak dapat meminta perpanjangan hak-nya menjadi 25 tahun.

Hak ini hanya dapat diberikan kepada warga negara Indonesia, atau badan hukum yang didirikan menurut hukum di Indonesia, serta berkedudukan di Indonesia. HGU dapat dijadikan sebagai jaminan utang dengan dibebani hak tanggungan. Sebagaimana hak yang lain, hak ini pun dapat beralih atau dialihkan kepada pihak lain.

Hak ini tidak berlaku lagi ketika:

• jangka waktunya berakhir;
• dihentikan sebelum jangka waktunya berakhir karena ada syarat yang tidak dipenuhi;
• dilepaskan oleh pemegang haknya sebelum jangka waktunya berakhir;
• dicabut untuk kepentingan umum;
• ditelantarkan;
• tanahnya musnah, atau;
• serta orang atau badan hukum yang mempunyai HGU namun tidak lagi memenuhi syarat, sehingga wajib melepaskan atau mengalihkan haknya kepada pihak lain. Jika tidak dilepaskan atau dialihkan maka HGU tersebut batal demi hukum atau gugur dengan sendirinya.

SHP (Sertifikat Hak Pakai)

Hak pakai adalah hak untuk menggunakan dan/atau memungut hasil dari tanah yang dikuasai langsung oleh Negara atau tanah milik orang lain, yang memberi wewenang dan kewajiban yang ditentukan dalam keputusan pemberiannya oleh pejabat yang berwenang memberikannya atau dalam perjanjian dengan pemilik tanahnya, yang bukan perjanjian sewa menyewa atau perjanjian pengolahan tanah, segala sesuatu asal tidak bertentangan dengan jiwa dan ketentuan.

Hak pakai dapat diberikan:

• selama jangka waktu tertentu atau selama tanahnya digunakan untuk keperluan tertentu;
• secara cuma-cuma, dengan pembayaran atau pemberian jasa berupa apapun.

Namun, pemberian hak pakai tersebut tidak boleh disertai dengan syarat-syarat yang mengarah kepada unsur pemerasan.

Hak pakai dapat dipunyai oleh:

• warga negara Indonesia;
• orang asing yang berkedudukan di Indonesia;
• badan hukum yang didirikan menurut hukum Indonesia dan berkedudukan di Indonesia;
• badan hukum asing yang mempunyai perwakilan di Indonesia.

Pengalihan hak guna pakai yang dikuasai Negara kepada pihak lain harus seizin pejabat yang berwenang, sedangkan pengalihan hak pakai atas tanah milik hanya dapat dilakukan kepada pihak lain jika dimungkinkan sebagaimana disebutkan dalam perjanjian yang bersangkutan.

Hak Pengelolaan

Pengertian HPL atau hak pengelolaan tanah adalah hak menguasai dari Negara yang kewenangan pelaksanaannya sebagian dilimpahkan kepada pemegang haknya untuk merencanakan peruntukan dan penggunaan tanah, menggunakan tanah untuk keperluan pelaksanaan tugasnya, menyerahkan bagian-bagian tanah tersebut kepada pihak ketiga dan atau bekerja sama dengan pihak ketiga.

Objek dari hak pengelolaan adalah tanah pertanian dan tanah non pertanian. Sedangkan subjeknya bisa Departemen, Badan Usaha Milik Negara, Badan Usaha Milik Daerah, PT Persero, Badan Otorita, serta Badan Hukum Pemerintah lainnya.

Dimungkinkan pemberian hak pengelolaan dari hak pakai kepada orang asing asalkan dia adalah penduduk Indonesia, badan hukum yang mempunyai perwakilan di Indonesia dan mempunyai izin kerja di Indonesia yang diberikan oleh Departemen Tenaga Kerja.

Hak pengelolaan ini menjadi hilang ketika:

• karena dilepas oleh pemegang haknya;
• dibatalkan, karena tanahnya tidak digunakan sesuai pemberian haknya;
• dicabut untuk kepentingan umum;
• karena berakhir jangka waktunya, jika pemberian haknya disertai dengan jangka waktu.

Selain surat-surat di atas, ada pula yang disebut sebagai Rincik alias Surat Pendaftaran Sementara Tanah Milik Indonesia, Ketitir, Eigendom, Erfpacht, dan Opstaal. Semua surat tersebut kini tidak bisa dijadikan alat bukti yang sah dalam kepemilikan rumah. Jadi, jika Anda masih memegang surat-surat tersebut, segera ganti dengan sertifikat yang berlaku ya!

Hak Tanah Yang Berasal Dari Tanah Hak Barat

Eigendom Verponding

Merupakan salah satu produk hukum pertanahan atau sertifikat tanah pada zaman penjajahan kolonial Belanda di Indonesia yang menyatakan kepemilikan seseorang atas tanah.

Setelah Kemerdekaan, pengakuan hak kepemilikan tanah kemudian di atur dalam Undang-Undang Pokok Agraria (UUPA).

Menurut UU No.5 Tahun 1960, eigendom harus dikonversi menjadi jenis hak tanah yang sesuai. Meski demikian, masih banyak orang yang belum mengetahui hal ini dan terlibat dalam sengketa tanah yang masih berstatus eigendom.

Namun karena ketidaktahuan masyarakat atau ketidakmampuan mengurus konversi hak Eigendom menjadi sertifikat, sampai saat ini masih banyak orang yang belum mengonversi hak atas tanahnya.

Di dalam UUPA memang tidak mengatur tata cara konversi hak atas tanah. Meski demikian, setelah pemberlakuan UUPA, setiap orang wajib mengonversi hak atas tanah eigendom-nya menjadi hak milik selambat-lambatnya tanggal 24 September 1980.

Mengapa harus dikonversi sertifikat tanah Eigendom Verponding? Sebab hak eigendom atas tanah berasal dari sistem hukum perdata barat. Sedangkan UUPA ditujukan sebagai hukum agraria nasional yang berbeda dengan hukum agraria sebelumnya.

Sebenarnya konversi harus dilakukan setelah UUPA diundangkan, atau paling lama dua puluh tahun setelahnya.

Langkah pendaftaran Eigendom Verponding pun cukup mudah, siapkan beberapa dokumen seperti:

• Alat-alat bukti tertulis (peta/surat ukur)
• Keterangan saksi atau yang bersangkutan diakui kebenarannya oleh Panitia Ajudikasi dan Kepala Kantor Pertanahan.
• Kemudian serahkan dokumen ke kantor pertanahan setempat untuk diproses lebih lanjut.

Hak Opstal

Hak kebendaan untuk memiliki bangunan dan tanaman-tanaman di atas sebidang tanah orang lain (Pasal 711 KUH Perdata). Hak Opstal dapat dikonversi menjadi HGB.

Hak Erfpact

Hak untuk memetik kenikmatan seluas-luasnya dari tanah milik orang lain dan mengusahakannya untuk waktu yang sangat lama (Pasal 820 KUH Perdata).

3 Jenis Hak Erfpact:

• Untuk perusahaan kebun besar. Dapat dikonversi menjadi Hak Guna Usaha.
• Untuk perumahan, dapat dikonversi menjadi HGB.
• Untuk pertanian kecil. Tidak dapat dikonversi dan sudah dihapus.

Hak Gebruik (Recht van Gebruik)

Hak kebendaan atas benda orang lain bagi seseorang tertentu untuk mengambil benda sendiri dan memakai, apabila ada hasilnya, sekedar untuk keperluan sendiri beserta keluarganya. Hak Gebruik dapat dikonversi menjadi Hak Pakai.

Bruikleen

Suatu perjanjian dimana pihak yang satu menyerahkan benda dengan cuma-cuma kepada pihak lain untuk dipakainya dengan disertai keajiban untuk mengembalikan benda tersebut pada waktu yang telah ditentukan. Bruikleen dikonversi menjadi Hak Pakai.

Bacaan Lainnya

• Lembaga Legislatif, Eksekutif, Yudikatif | Pengertian dan Contoh
• Partai Politik Pemilu 2019
• Bapak Soekarno Adalah Presiden Pertama I Di Indonesia
• Mobil Tercepat Di Dunia 2018
• Puncak Gunung Tertinggi Di Dunia dimana?
• TOP 10 Gempa Bumi Terdahsyat Di Dunia
• Apakah Matahari Berputar Mengelilingi Pada Dirinya Sendiri?
• Test IPA: Planet Apa Yang Terdekat Dengan Matahari?
• 10 Cara Belajar Pintar, Efektif, Cepat Dan Mudah Di Ingat – Untuk Ulangan & Ujian Pasti Sukses!
• TOP 10 Virus Paling Mematikan Manusia
• Meteorit Fukang – Di Gurun Gobi
• Kepalan Tangan Menandakan Karakter Anda & Kepalan nomer berapa yang Anda miliki?

Unduh / Download Aplikasi HP Pinter Pandai

Respons “Ooo begitu ya…” akan lebih sering terdengar jika Anda mengunduh aplikasi kita!

Siapa bilang mau pintar harus bayar? Aplikasi Ilmu pengetahuan dan informasi yang membuat Anda menjadi lebih smart!

• HP Android
• HP iOS (Apple)

Sumber bacaan: Profperti, Jurnal Hukum

Pinter Pandai “Bersama-Sama Berbagi Ilmu”
Quiz | Matematika | IPA | Geografi & Sejarah | Info Unik | Lainnya